7484.78万元，新希望服务收购明宇环球商业：一场没有现金流的区域整合

有时候，最好的收购，就是把自己已经拥有的东西，变得更干净、更完整。

4月16日，新希望服务控股有限公司（3658.HK）公告，拟以7484.78万元人民币的对价，收购其已持有51%股权的成都明宇环球商业管理有限公司剩余45.5%股权，全部以抵销债务方式支付。交易完成后，持股比例将升至96.5%，基本实现全资控股。

 以债抵股的收购

这笔交易的特殊性，体现在交易结构上。买方是新希望服务自身，交易标的则是其已持有51%股权的成都明宇环球商业管理有限公司。

换言之，这是一次对控股子公司的“增持：收购剩余45.5%股权，将持股比例推至96.5%，基本实现全资控股。

公告中，董事会明确将“清理卖方及其关联方长期占用目标公司资金之历史遗留问题”列为定价考量因素之一，并强调“非纯粹之市场化股权交易”。

这意味着，交易的实质是用股权置换的方式，将账面上长期挂着的往来款项一次性结清。

这种结构的好处显而易见：新希望服务没有消耗现金，目标公司甩掉了历史包袱，卖方则通过让渡股权完成了债务清偿。

对上市公司而言，既规避了现金流压力，也避免了关联方资金占用可能引发的合规风险。

再看价格。按7484.78万元收购45.5%股权推算，目标公司100%股权的交易估值约为1.645亿元。对应2025年末未经审计的资产净值约5549万元，市净率约为2.96倍；

以2024年经审计税后净利润5286万元计算，市盈率约为3.1倍；以2025年未经审计的税后净利润3868万元计算，市盈率则升至约4.3倍。

这一估值水平谈不上便宜，但在当前物管行业环境中也不算昂贵。更关键的是，目标公司2025年税后净利润同比下滑约26.8%，利润下行与行业估值中枢下移形成双重挤压。

在公告中，董事会同时提及“行业估值中枢下移”和“独立估值师的市场法估值结果”，说明这一定价已充分反映了基本面的变化。

 业绩与区域的双重逻辑

新希望服务是新希望集团旗下的物业上市平台，2020年成立、2021年上市，由刘永好家族实际控制。

公司依托新希望集团的房产板块资源起步，但近年来第三方收入占比已升至84%，独立性显著增强。公司于2021年5月25日在香港。截至2025年末，西南区域贡献了在管面积的50.4%、物业管理收入的46.7%。

目标公司深耕成都及周边地区，与主战场高度重合。将持股比例从51%提升至96.5%，表面上是治理结构的优化，实质上是将区域市场的控制权从“相对控股”推向“绝对掌控”。

新希望服务在公告中表示，此举为优化治理架构、提升决策效率、增厚归母利润。显然，在行业下行周期中，当增长放缓、利润率承压时，能够更直接、高效地调动区域资源，本身就是一种竞争力。

将这笔收购放回新希望服务自身的业绩框架中审视，逻辑会更加清晰。2025年全年，公司实现收入15.40亿元，同比增长4.0%，延续温和扩张，但增收不增利现象依然存在：股东应占溢利2.16亿元，同比下滑4.7%，每股盈利从0.279元降至0.265元。

结构上分化明显：物业管理服务收入增长13.2%，在管面积扩大9.5%至3847万平方米，基本盘扎实；生活服务收入增长6.8%，毛利率提升1.9个百分点至35.0%，成为盈利能力最强的板块；

而商业运营服务与非业主增值服务分别下滑25.9%和26.5%，前者受出租率下降及项目退场拖累，后者则因地产下行周期中案场、前介业务收缩。

值得关注的是，经营现金流表现亮眼：全年实现2.12亿元，同比提升31.0%；第三方全口径收入占比升至84%，独立性进一步增强；派息率维持在70%的高位，全年每股派息0.177元。

 行业变局中的务实样本

随着中国房地产市场进入漫长的调整周期，物管行业告别高增长，竞争逻辑正在发生根本性转变。

过去几年，行业的主旋律是规模竞赛，头部物管公司以高溢价横扫第三方标的，追求管理面积的快速扩张。代价却是，商誉高企、整合困难、现金流吃紧。

随着地产下行传导至物管端，不少曾经的“并购狂人”开始计提大额减值，资本市场对物管公司的估值逻辑也从看重面积增速转向关注利润质量、现金流健康和区域密度。行业共识正在形成：未来的竞争，不是谁跑得快，而是谁站得稳。

在这一背景下，新希望服务做出了自己的选择。它没有在市场高点追逐外部标的，而是在行业低谷期以零现金成本强化对核心资产的控制力。

通过这次增持，公司以极低的财务成本将目标公司的经营成果更大比例地并表归母。以目标公司2025年约3868万元的税后净利润计算，持股比例从51%提升至96.5%，意味着归母净利润将增加约1760万元。

当然，这笔增量利润的前提是目标公司能够稳住基本盘，若经营进一步恶化，上市公司需要承担的亏损比例也随之放大，这是一把需要审慎对待的“双刃剑”。

对于新希望服务而言，接下来的任务将是：在西南和华东两大核心区域，将项目密度转化为服务效率，将服务效率转化为利润增长。而挑战则是：如何让商业运营板块企稳、非业主增值服务找到新的增长点。

但至少这一次，新希望服务做对了一件事：有时候，最好的收购，就是把自己已经拥有的东西，变得更干净、更完整。

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